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问题探讨:楼市亮起了红灯,是今年买房还是明年?

2020-12-16 23:13:34    来源:楼盘网

融资利率,一个间接反映房企资金紧张度的信号灯,正在持续亮起红灯。

日前发布的数据显示,11月,房企境内债券融资平均票面利率为4.89%,环比增加0.13个百分点,看似涨幅不大。但信号却不容忽视,境内融资成本自8月以来一直保持上升趋势,且在11月加速上升;

此外,境外债券融资平均票面利率为8.04%,较10月大增,重回“8%”的水平。而个别房企的境外债票面利率更是达到14%的高位。

与融资利率一起走高的还有融资规模。

中指院数据显示,11月,房企境内信用债和海外债发行规模环比增长率均超50%。11月,房地产行业信用债发行规模为484亿元,同比增长53.0%,环比增长55.0%,同环比均大幅增长;海外债发行规模达406亿元,虽同比下降35.3%,但环比增长54.7%。

可见是房企的融资需求加大,拉高了融资利率成本。换言之,逐渐走高的融资利率也是房企资金紧张局面的一个缩影。

即便今年房企普遍卖的还算不错。如克而瑞数据显示,截至11月末已有近8成房企累计业绩超过去年同期,实现同比增长。目前超6成房企的目标完成率达到90%以上。

能够反映房企资金偏紧的另一个信号就是土拍,虽然一些热点城市土拍依然活跃,如截至目前全国已有11个城市的卖地收入均超过1000亿元,30个城市超过500亿元,均刷新历史记录。

然而从总盘子看,却并不理想。中指院数据显示,今年前11个月,全国300城市土地出让金总额为43830亿元,同比减少14%。另据克而瑞数据显示,下半年以来,土地流拍率骤然走高。

可见土地市场的乏力也预示着房企手里的弹药已不宽裕了。

此外,近来很多地方不约而同地出台相关政策,加大对商品房预售资金监管力度,确保预售资金用于商品房项目工程建设。

其实官方也是在提前打预防针,防止房企们因缺钱而不讲武德,把预售资金偷偷挪作他用,导致项目工程进度延迟乃至烂尾,然而把烂摊子甩给政府。

那么,这些意味着什么?或者该如何理解这些信号呢?

首先科普下房地产行业商业模式,搞房地产其实对自有资金的要求并不是太高,关键是看杠杆、看对资金链的把控水平。

前期通过少量自有资金(也可能是融资)撬动非银机构的钱去拿地,地拿下后到银行去做开发贷,待项目预售后回笼的资金一部分偿还之前融资,一部分做本金进行下一轮滚动开发。总结起来就是高杠杆、快周转。这也是之前地产行业把快周转奉为圭臬的原因。

在这个游戏中,决定房企生死的现金流来源有两个,一是资本市场的融资,二是销售回款。只要这两个水管畅通无阻、能有源源不断的水流进来,确保房企资金链不断裂,就能一直玩下去,且越玩越大,即便杠杆加的很高。

但今年天变了,尤其是下半年,“三线四档”横空出世,犹如紧箍咒套在了房企头上。三条红线:剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1,此外,拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标;

“四档管理”,是指根据踩线多寡划出四档,分别对应着不同的债务约束:不得新增有息负债、负债年增速不得超过5%、负债年增速不得超过10%、负债年增速不得超过15%。

若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。

这也就意味着房企再也不能像以前那样,在资本市场恣意妄行的借债加杠杆,意图通过充沛的融资现金流扛过调控寒冬,甚至在调控期逆势扩张。

另一方面,经过这么多年的狂加杠杆,基本上每家房企们都身背着巨额的有息负债。其实,现在房企们在资本市场的高息融资已经不是在为了扩张,而是为了还债,也就是借新还旧、拆东墙补西墙。

事实上,11月融资规模增速较高的一大背景就是到期债务规模也相对较高。

据贝壳研究院统计,11月境内外债券融资到期债务规模约为837亿元,环比增长2.6%。

然而即便如此,还是入不敷出、融资规模未能填平到期债务的坑。这已是自9月以来,连续三个月发债规模不及到期债务规模。

换言之,融资这个水龙头已是自顾不暇。

值得一提的是,现在还不是最糟糕的时候。

数据显示,明年(2021年)才是房企的还债大年,境内外到期债务规模预计达1.24万亿,同比增长36.0%。也是近些年,第一次破万亿。

前有巨额到期债务,后面临三道红线降负债压力、融资增速受限。这些都迫使着房企们比任何时候都更加依赖销售、依赖销售回款这个水龙头。

在房地产调控不可能明显放松,其实下半年热地城市还是持续收紧,明年随着疫苗上市、疫情得到明显控制,因经济向好,货币更不可能大水漫灌的情况下,房企们靠什么在销售上取得更大的突破呢?

唯有降价,以价换量。当然除个别房企,更多是偷偷摸摸的降。其实今年一些房企看似不错的销售业绩,很大程度上就是降价的功劳,只是明年这种力度会更大。

所以,大家都在想可能明年才是刚需上车买房的时机!

但说实话,要买房的总有钱要,而没有钱的,总是不会买的,与其等明年,还不如找一些不错的项目,至少在价格和价值这方面是越来越往上走的。


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